房地产开发培训

上周周五到周日都在上海进行培训。这次培训集中在房地产开发及相关知识上，请来的是新加坡国立大学（NUS）的Dr Ooi。

虽然说一次培训三天比较长了一些，但是按照Dr Ooi的说法：这个课程在NUS是四年本科课程，他为我们公司在新加坡做的培训虽然经过压缩，也要延续两周。而这次培训，居然被要求压缩到三天，有点MI的感觉。不过幸好“诸位都是业内人士，想必理解上没有问题，并且还有实际项目操作经验……” 总体印象是，学到了不少新的概念。特别推荐一个号称获得了诺贝尔奖的四象限理论。

第一条线是所谓的“建筑动力”，其依据是：开发商必然会基于利润的驱动而进行建设。在某个特定时期，建筑成本相对固定的情况下，价格（销售额）决定了利润，而价格又基本和建筑面积成正比：

第二条线，是所谓的“预期收入曲线”。我们买房子的目的如果是出租，那么租金就是收入；如果是自住，那么省去的租金也可以折算到“租金”。租金和房产价值之比就是在房地产业界很重要的一个参数，称为Cap Rate，用k来表示。

第三条线，是“租金确定”。一段时间内，房地产市场供给基本稳定，所以，租金和供应面积会成反比。

还有一张图就不画了。它代表了建筑面积到可供面积的转换。一般两者之间是对等的。

如果只是将这四张图孤立的看，是拿不到诺贝尔奖的。我们应该将这四张图进行整合，从而得到房地产业界的“基于生产的模型：

我们又该如何来分析呢？

以目前的金融市场看，经济衰退是一个必然的事件了，经济衰退将直接将租金拉低：

从而我们看到，原来的绿色虚框，变成了红色实心框，其实际效应就是：

• 租金降低；
• 从而房地产价值降低；
• 房地产商减少建造；
• 市场供应量降低

有兴趣的同学可以模拟一下，如果房地产市场变得火热时会怎样。提示：房地产市场开始火热意味着k值将变小。